The Last of us
我们用法律给予您的生意全面的保护。
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我们的目标是服务于在澳中资企业以及华人背景的公司。
在 2014 CS Lawyers 为自己的客户成功地在高等法庭挑战开发商基于落日条款而撕毁合同的做法 背景和主要事实 我们的客户在2012年12月签订了合同购买两套连体别墅在悉尼的西北区。 每栋六百五十万澳币。 特别条款3.1 规定开发商要尽全力在注册日期注册地契。 注册日在合同中规定为2014年3月31日。合同3.5款规定了开发商可以意见为建筑商的耽搁等原因而延长注册日期。 但是到2014年12月31日时买家可以毁约。 2014年4月1日,开发商正式通知我们合约终止。其他买家也同样收到了通知。 后续事件逐渐证明开发商没有按照合同尽最大的努力完成项目,进而失去了依靠合同条款终止合同的权利。尤其考虑到市场看好,开发商的做法值得怀疑。 分析案情之后我们很快给开发商的律师发去了法律师函请求解释终止合同的原因。 可惜我们没有得到任何有效的答复。 相关的法律问题 要注意的是合同当中的特殊条款和标准合同的第28条(2005年版本)所反映的内容相似。也就是说开发商只有在如下条件满足了之后才可以终止合同:: a. 第28.2 条款: 开发商必须尽一切努力在合同签订的6个月之内注册地契。第28.3条款: 开发商只有在遵守28.2 的情况下才可以终止合同。 b. 开发商违犯28.2 条款所以没有注册地契 简单来说开发商有义务尽一切努力来注册地契。在这个过程当中开发商要像一个认真,合理的土地拥有者一样来行事,就好像自己的事情一样争取把地契尽快注册。 为了发现开发商是否尽责,其中一个发现方式就是向开发商要求提供文件证明 其是否按照合同行事。 然而针对我们的书面要求开发商不管不顾。 最后我们在新州高等法庭起诉 要求对方提供证明文件以决定我们的客户是否有足够的理由申请赔偿。 不出我们所料,法庭起诉之后开发商很快就和我们的客户庭外和解。 最后,开发商撤回终止合同通知,两个期房按照原合同交割。 经验和教训: 当意想不到的事情发生时,尽快寻求法律意见。此案中,我们的客户没有丝毫的犹豫,在收到终止合同通知的第二天就按照我们的意见采取行动。没有浪费一点时间。 不要惧怕对手,当然前提是你对你的法律处境有清楚的了解 立法的变化 很明显的是在和贪婪的开发商打交道时,我们客户的情况不是个例。最近相应的立法变化给消费者提供了买期房时的额外的保护。 在新南威尔士州法律被进一步强化以阻止开发商无理地利用日落条款。原来不良开发商会利用日落条款来终止期房购买合同。 根据[房屋买卖修正法(日落条款)2015] 的规定,开发商在期房合同中如果要中止合同必须要在终止前给每一个购买者发通知。 在通知中必须说明为什么开发商打算终止合同, 如果有耽搁必须说明原因。 如果最后合同要终止,买方比须要同意才可以。 如果买方不同意而且相应的地块在日落之日还没有划分,那么开发商就需要高等法庭申请合同可以终止。 新的立法适用于所有还没有完成的期房合同。也就是说在2015年11月2日还有效的合同。同样,适用所有在2015年11月2 日之前或是之后签订的期房合同。
2015年初 CS Lawyers做为代理律师处理了我们的一个客户在新州地方法庭的案件。案件的缘由是因为客户的前任代理认为他们应该得到佣金,尽管房子最后不是他们卖的 背景和主要事实 原告是房屋中介代理。他们在2014年1月份和我们的客户签订了标准的RESI 销售代理合同。客户的房产坐落于悉尼西北区。 合同中有一个独家代理期从2014年的2月8日到5月8日。代理估计的销售价格在160万到180万之间。 同意的佣金是如果卖到200万是 1.5%。 如果超过200万佣金是超过部分的10% 代理协议在2014年5月终止。之后我们的客户又找到了另一家代理。新的代理从5月31日到6月17日安排了6次看房。 最后拍卖被安排在了2014年6月21 日。 没有证据显示在2014年6月21日之前有人正式出价。 在拍卖时最高的出价是161完由最后的买家出的价。另一个竞拍的人出价160万。而保留底价是175万。拍卖失败。 拍卖之后当天,新的代理继续和出价最高的买家谈判。很快买家愿意出到162.5万。 当天的余下时间代理继续和买家通过电话在沟通。 当晚代理又和买家见面,买家愿意出到165万。 第二天代理又经过多次努力最终165万成交。下午5点钟买方终于签字并交了订金。由对方律师签字的 s 66W 证书也在当晚提供给代理。 在合同当中我们加入了如下特殊条款: “16. 买方保证他们不是由任何其他代理介绍进入此合同的。他们只是和新的代理打交道。如果有任何其他的代理诉求佣金的话,买方担保承担由此给卖方造成的损失。” 主要法律问题 根本来讲在诉讼当中主要问题是原来的代理是否有效地在代理合同的独家期和独家延伸期把买方介绍给了房主。 如果存在有效介绍,那么我们的客户就要依靠合同当中的担保条款把买家加入到诉讼当中。 正如我们在合同当中加入的特殊条款16。 “有效介绍”-相关的原则 当原告 声称 他们 “介绍 ” 此物业给 买方时,他们有一个 错误的 表述 。 在 代理合同 3(ii) 条款中 它给予了代理 得到 佣金的权利如果他在独家代理期内有效地把买方介绍给了房主。 根据案例“有效介绍” 已经 有明确的解释。 它的意思 与 “介绍” 相比有不同。 从案例当中有如下提法: … Continue reading 你的前任卖房代理诉求佣金而房子是新的代理卖掉的。 这种情况怎么处理?
程顺
高级律师
已有足够的关于中国土豪在澳洲购买高端物业的媒体报道。 没有最好,只有更好。 年初CS Lawyers为一个中国客户购买悉尼富人区Point Piper的豪宅Elaine提供法律意见。 Elaine 是悉尼港湾的地标性建筑。已有政府的批准可以见4栋世界级的住宅。潜在的买家可以考虑不同的安排, 既可以整块地买下来,也可以买其中的一块或是几块地。 现在还没有一个任何可比的物业在历史上出卖过。业主是澳大利亚最有名的媒体大亨之一。现业主是此家族的第四代人。 建于1863 年的维多利亚式的豪宅,她的大厅,无数的阳台,无敌的悉尼港湾的海景,盘旋的花园在历史上曾经招待过无数的达官贵人。 如果您在购买类似的物业时需要帮助,请联系我们。
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